임대차 계약 체결 후 임대인이 "추가 권리제한 금지" 특약을 위반하여 목적물에 가압류가 발생한 사안에서, 

^{특약 위반을 이유로 계약을 적법하게 해제하고 계약금 3,000만 원 전액과 지연손해금까지 반환받아 원고 전부 승소,} 

약자일 수밖에 없는 임차인의 권리보호 측면에서 시사하는 바가 큰 사건입니다.

의뢰인은 다가구주택 한 호실에 관하여 임대인과 보증금 1억 원(계약금 3,000만 원, 잔금 7,000만 원), 임대기간 2년의 전세 임대차 계약을 체결하였습니다.계약 당시 해당 다가구주택의 다른 호수에 이미 근저당권·전세권 등이 설정되어 있어, 의뢰인은 보증금 반환에 불안을 느끼고 있었습니다. 

이에 임대인이 "추가 권리제한 금지 특약"을 제안하며 계약을 체결하게 되었습니다.

★ 특약사항"계약 체결 후 임대인은 각종 권리제한사유 등(근저당권 등)을 발생시키지 않는다."

의뢰인은 잔금 지급기일을 앞두고, 해당 다가구주택에 가압류 기입등기가 경료된 사실을 알게 되었습니다. 

이는 특약사항에서 명시적으로 금지한 추가 권리제한사유의 발생으로, 임대인의 특약 위반이 명백하였습니다.

그러나 임대인은 "가압류는 중대한 사유가 아니다"라며, 의뢰인의 계약해제 주장이 신의성실 원칙에 위배된다고 다투며 계약금 반환을 거부하였습니다. 

특약 위반이 계약해제 사유로 인정될 수 있는지가 핵심 쟁점이었습니다.

[STEP 1]  계약서에 명시된 "추가 권리제한 금지" 특약을 임대인이 위반하였음을 근거로, 민법 제544조에 따른 이행 최고 절차를 진행하였습니다.

[STEP 2]  내용증명을 통해 7일의 이행기간을 부여하였고, 임대인이 이를 거부함으로써 계약이 적법하게 해제되었음을 명확히 하였습니다.

[STEP 3]  계약 해제에 따른 원상회복의무(민법 제548조 제1항)에 근거하여 임대인이 수령한 계약금 3,000만 원의 반환 의무를 소명하였습니다.

[STEP 4]  임대차계약서 제7조의 손해배상 예정약정(임대인 귀책으로 해제 시 계약금 상당액을 손해배상액으로 봄)을 주장하여 청구를 뒷받침하였습니다.

이 사건은 임대차계약 체결 후 임대인의 특약 위반(가압류 발생)을 이유로 계약을 해제하고 계약금을 반환받은 사례로, 임대차계약서에 특약사항을 명확히 기재하는 것이 얼마나 중요한지를 잘 보여줍니다.

임대차계약과 관련하여 어려움을 겪고 계신다면, 박경옥 변호사와 상담하시기 바랍니다.

※ 이 글은 실제 사건을 각색하여 작성된 법률 정보 제공 목적의 글입니다.